Jak prodat byt

přidáno: 30. 12. 2013 8:13, autor: David Vytvar   [ aktualizováno 30. 12. 2013 8:13 ]

Jak prodat byt, jak koupit byt, jak inzerovat prodej nemovitosti

Následující článek vznikl na základě diskuse s mými klienty, kteří si právem stěžovali na nesourodost nabídky inzerátů nabízejících nemovitost. Skutečnost je taková, že snaha o pokus, nebo alespoň částečné oklamání nebo zamlčení některých skutečností ze strany prodávajího (resp. zejména realitních kanceláří) je ve většině případů více něž vysoká.

Správný inzerát by měl obsahovat všechny textově dostupné informace, rozhodně je pro kupujícího dobré si je zjistit ještě před prohlídkou vlastní nemovitosti.

  • druh vlastnictví (osobní vlastnictví OV  / družstevní vlastnictví DV / jiné), možnost převodu do OV (po splacení anuity, nutné pro možnost financování hypotečním úvěrem))
  • plocha bytu, resp. plocha jednotlivých místností, plocha balkónu / lodžie, plocha sklepa, plocha chodeb (plochy nesčítat, zejména plochu bytu neslučovat s plochou terasy, balkónu apod., vždy uvést zvlášť)
  • orientace jednotlivých místností ke světovým stranám (zajímá nás zejména orientace obývacího pokoje a ložnic; severozápad není to samé co západ, "světlý" byt na sever může mít velká okna, ale sluníčko do něj téměř nebo vůbec nesvítí, z hlediska dnešních norem a hygienických předpisů v podstatě není ani možno považovat takovýto prostor za bytovou jednotkou, mnoho luxusních bytů v centru města jsou spíše vhodné jako kancelář nebo atelier, nikoliv jako bytový prostor...kvalitní a zdravé bydlení nedělá z bytu jenom adresa...)
  • stav objektu, technické zařízení objektu (zateplení fasády, střechy, druh oken, stav rozvodů zdravotechniky a vytápění, výtahu)
  • kolaudace (poslední stav - zkolaudovaný; velkým problémem může být rozpor mezi stávajícím stavebním stavem oproti zkolaudovanému stavu - v případě požadavku dalších stavebních úprav mohou nastat velké legislativní komplikace)
  • výše poplatků do fondu oprav, jaký je stav financí družstva nebo SVJ s ohledem na nutné plánované stavební úpravy(nutnost pořídit nový výtah, zateplení střechy, výměnu oken, novou kotelnu apod. může nezanedbatelně zvýšit požadavek na fond oprav a celkově se velmi negativně promítnout k celkovým měsíčním nákladům)
  • celkové měsíční náklady (služby, energie, fond oprav)
  • bytové jednotky ve staré zástavbě s původními špaletovými okny a nezateplenou fasádou mají obvyklevelmi vysoké nároky na energie, nezřídka větší, než kolik jsou náklady na vytápění rodinného domu postaveného dle současně platné legislativy
  • dispozice bytové jednotky (z fotografií  a textového popisu by mělo být jednoznačně možno určit dispozici bytu, průchodnost pokojů atd.; provize realitního makléře nebývá zanedbatelná (60 - 120 tis. Kč),požadujte za své peníze kvalitní služby ! Pokud Vám makléř není schopen naskicovat dispozici bytu, resp. toto mít přiloženo již v inzerátu, není něco v pořádku. Nemovitosti by měl prodávat profesionál, základní technické znalosti a zdatnost (naskicovat dispozici, použitít různých jednoduchých a zdarma dostupných produktů, např. googleskektchup) by měla být samozřejmostí a netrvá to déle než 15-20 minut. Nenechte se nalákat "...to musíte vidět"
  • fotografie všech místností (pokud chybí fotografie koupelny či kuchyňského koutu, asi to znamená že je ve velice bídném stavu, ale proč se to dozvědět až na místě...)
  • fotografie domu z pohledu ulice, vnitřní společné prostory, chodba, výtah atd. (z těchto podružných informací se dozvíte spoustu informací, mj. lze odhadnout vztah sousedů k nemovitosti a předvídat tak, jak se Vám s nimi bude vycházet).

Pro vlastní byt je nutno se zaměřit na velké množství dalších technických detailů. Nemusí být vůbec chybou, pozvat si na prohlídku "toho pravého bytu - favorita" architekta, který Vám poradí nebo odhalí další skryté možnosti bytu, případně Vás varuje před skrytými hrozbami. Služba architekta nebývá zadarmo, avšak investovat řádově jednorázově částku jednoho až dvou tisíc Kč oproti tři sta šedesáti desetititisícovým splátkám  za hypotéku je skutečně zanedbatelné, avšak přínos těchto dvou tisícikorun může být milionový ;-).

Výše uvedené platí samozřejmě i pro výběr nemovitosti - rodinného domu. Tým projektantů a architektů naší projekční kanceláře Vám ochotně a nezaujatě může pomoci s výběrem Vašeho bydlení, případně následně pomůže s realizací rekonstrukce apod., zajištění potřebných povolení (zpracování projektové dokumentace) atd.

Comments