Články, diskuze

Jak vybrat dodavatele stavby

přidáno: 30. 12. 2013 9:22, autor: David Vytvar

Nalézt dobrého dodavatele stavby není jednoduchá úloha. Realizace stavby obvykle probíhá 1 až 2 roky. Na výběr dodavatele stavby je obvykle čas pouze několik týdnů, v lepším případě měsíců. Ideální situace nastává tehdy, pokud stavební má zajištěné stavební povolení a výběr dodavatele začne řešit již na podzim, kdy naopak končí stavební sezóna a manažeři a osoby odpovědné za realizaci začnou mít více času na administrativní činnost a přípravu další stavební sezóny.

Následující body Vám pomohou alespoň se základní orientací v problematice. V žádném případě nelze tvrdit, že jejich zvládnutí v plné míře nahradí služby profesionála v daném oboru. To bychom vlastně byli tak trochu i sami proti sobě ;-).

Krok 0 – NEŽ ZAČNETE !!! - do boje se vypravte ozbrojení

Možná se Vám nelíbí přirovnání výběru firmy k boji zrovna šťastné a adekvátní. Avšak připusťte, že se jedná o Vaší mnohamilionovou investici,  kterou pravděpodobně během svého života již nebude mít možnost opakovat. Čtením černé kroniky je možno snadno zjistit, že nejtěžšího zločinu se dopouštějí často lidé pro stokoruny. Presumpce neviny zde není možno aplikovat. Jakou máte jistotu, že se žádný článek v řetězci dodávky stavby nepokusí na něčem trošičku ušetřit? Nemusí se jednat přímo o zločin či zpronevěru generálního dodavatele stavby, ale jeho subdodávku, kterou se nemusí podařit uhlídat.
Na začátku Vašeho tažení by tedy Vaše výbava měla být tvořena minimálně těmito prvky: podrobný projekt v podrobnosti pro provedení stavby s dostatečným množstvím detailů a přesnou specifikací dodávek stavby, výkaz výměr, vyvážená smlouva sestavená Vaším právníkem, smlouvou zajištěný autorský dozor projektanta, dtto technický dozor investora.

Krok 1 – rozšiřte si sami znalosti v daném oboru

Je důležité získat alespoň základní znalost stavebního oboru, zejména terminologii, právní náležitosti výstavby a smluv. Nemusíte vědět a  znát, jak se co dělá, ale je dobré vědět, že se to vůbec musí udělat a v jakém pořadí. Samozřejmě, že nelze očekávat, že studií několika článků na internetu se stanete sofistikovaným hráčem na poli realizace stavby, avšak dodavatel pozná, že Vás nemůže, jak se lidově říká, svévolně tahat za nos.

Krok 2 – reference na dodavatele stavby

Pro výběr dodavatele je dobré navštívit již realizované stavby, kontaktovat stavebníka a zjistit co nejvíce informací.  Často se stává, že i velmi dobrá stavební společnost má v některých oblastech slabiny. Pokud o nich budete vědět dopředu, bude snadnější se na ně připravit, nebo do dílčí dodávku stavby najít jinou ověřenou subdodávku. Zkuste dohledat co nejvíce nezávislých referencí na dodavatele ve veřejně dostupných zdrojích. Zajímavé vodítko může poskytnout i obchodní rejstřík.

Krok 3 – nezávislé posouzení projektové dokumentace

Projekt, ačkoliv je vypracován odborníkem (autorizovaná osoba ČKAIT, ČKA) může obsahovat drobné, ale i zásadní nedostatky nebo vady. Častým jevem rovněž bývá jistá profesní „zvyklost“ vybírat určité výrobky, technologie atd., které však můžou být pro daný účel nevhodné, resp. neekonomické. Rozdíl v ceně stavby na základě změny technologie (např. železobetonový strop X prefabrikovaný strop z panelů X skládaný strop z keramických vložek atd.) může přinést nezanedbatelné úspory v ceně hrubé stavby. Stejně tak je důležité provést posouzení navržených technologií z hlediska provozu stavby. Častým jevem bývá předimenzování zdroje tepla, nevhodné uspořádání technologie, které pak neúměrně zvyšuje provozní náklady při užívání objektu.

Krok 4 – připravte si seznam otázek, které musí dodavatelé jednotně zodpovědět

Oblast otázek přizpůsobte Vašemu projektu. Určitě by Vás mělo zajímat, kolik staveb dodavatel ročně realizuje, v jakém finančním objemu, kolik má kmenových zaměstnanců, na co si zřizuje subdodávky atd. Forma platebního kalendáře, prodloužená záruka…

Krok 5 – připravte si na otázky, které Vy budete muset zodpovědět

Zkušený dodavatel zcela jistě v průběhu výběrového řízení položí několik otázek. Většina z nich bude pravděpodobně odborného charakteru a bude nutné přizvat ke spolupráci autora projektové dokumentace nebo technický dozor investora, případně jinou osobu, která má dostatečné znalosti a důvěřujete jí.

Krok 6 – nejlevnější nabídka bývá nejdražší

Pořízení vlastního bydlení by mělo být v prvé řadě radostnou událostí, nikoliv mnohaletým očistcem. Nejnižší nabídka může opravdu skrývat mnohá překvapení. Položte sami sobě jednoduchou otázku: bylo by Vaším přáním, aby Vám prasklý meniskus operoval ortoped, který má v nemocnici nejnižší služební funkci a pobírá na oddělení nejnižší plat? Nebo upřednostníte chirurga, který je známý léčením olympioniků? V žádném případě se tímto nechci dotknout mladých lékařů na začátku kariéry.  Obdobnou analogii by bylo možno aplikovat na právníky, ale i projektanty a architekty. Je nutné nadpis odstavce dále rozvádět?

Oprávnění autorizovaného inženýra

přidáno: 30. 12. 2013 8:16, autor: David Vytvar   [ aktualizováno 30. 12. 2013 8:16 ]

Rozsah oprávnění a působnosti autorizovaného inženýra (výtah dle autorizačního zákona a stavebního zákona)
Rozsah oborů a specializací
Obory a specializace autorizace odpovídají příslušným studijním oborům požadovaného vzdělání a ČKAIT v tomto smyslu stanovuje jejich rozsah.

POZEMNÍ STAVBY
Rozsah oboru pro autorizované inženýry, techniky a stavitele (IP00, TP00, SP00):
Budovy pro bydlení, budovy a haly občanské výstavby, budovy a haly pro výrobu a služby, stavby pro zemědělství, skladování a stavby průmyslové.
 
Autorizovaný inženýr je v rozsahu oboru (§ 5), popřípadě specializace, pro kterou mu byla udělena autorizace, oprávněn vykonávat tyto vybrané a další odborné činnosti:
a.         vypracovávat projektovou dokumentaci staveb (včetně příslušných územně plánovacích podkladů) s výjimkou těch pozemních staveb, které jsou zvláštním předpisem, územním plánem nebo rozhodnutím orgánu územního plánování označeny za architektonicky nebo urbanisticky významné; tato výjimka se nedotýká uzavírání závazkových vztahů podle obecných právních předpisů9),
b.         podílet se na vypracování projektové dokumentace pozemních staveb, které jsou zvláštním předpisem, územním plánem nebo rozhodnutím orgánu územního plánování označeny za architektonicky nebo urbanisticky významné a které jsou vypracovávané autorizovaným architektem,
c.         vypracovávat územně plánovací podklady a příslušné části územně plánovací dokumentace,
d.         provádět statické a dynamické výpočty staveb,
e.         provádět stavebně technické nebo inženýrské průzkumy,
f.          provádět zkoušení a diagnostiku staveb, pokud zvláštní předpis nestanoví jinak,
g.         vydávat odborná stanoviska, zpracovávat dokumentaci a posudky, pro dílčí hodnocení vlivu staveb na životní prostředí, a to i pro účely řízení před státními orgány,
h.         vést realizaci stavby,
i.          provádět geodetická měření pro projektovou činnost a vytyčovací práce, pokud zvláštní předpisy nestanoví jinak,
j.          provádět autorský nebo technický dozor nad realizací stavby,
k.         zastupovat stavebníka, popř. navrhovatele na podkladě zmocnění při územním, stavebním nebo kolaudačním řízení,
l.          vykonávat v orgánech státní správy odborné funkce na úseku stavebního řádu nebo územního plánování, pokud zvláštní předpis nestanoví jinak.

Jak prodat byt

přidáno: 30. 12. 2013 8:13, autor: David Vytvar   [ aktualizováno 30. 12. 2013 8:13 ]

Jak prodat byt, jak koupit byt, jak inzerovat prodej nemovitosti

Následující článek vznikl na základě diskuse s mými klienty, kteří si právem stěžovali na nesourodost nabídky inzerátů nabízejících nemovitost. Skutečnost je taková, že snaha o pokus, nebo alespoň částečné oklamání nebo zamlčení některých skutečností ze strany prodávajího (resp. zejména realitních kanceláří) je ve většině případů více něž vysoká.

Správný inzerát by měl obsahovat všechny textově dostupné informace, rozhodně je pro kupujícího dobré si je zjistit ještě před prohlídkou vlastní nemovitosti.

  • druh vlastnictví (osobní vlastnictví OV  / družstevní vlastnictví DV / jiné), možnost převodu do OV (po splacení anuity, nutné pro možnost financování hypotečním úvěrem))
  • plocha bytu, resp. plocha jednotlivých místností, plocha balkónu / lodžie, plocha sklepa, plocha chodeb (plochy nesčítat, zejména plochu bytu neslučovat s plochou terasy, balkónu apod., vždy uvést zvlášť)
  • orientace jednotlivých místností ke světovým stranám (zajímá nás zejména orientace obývacího pokoje a ložnic; severozápad není to samé co západ, "světlý" byt na sever může mít velká okna, ale sluníčko do něj téměř nebo vůbec nesvítí, z hlediska dnešních norem a hygienických předpisů v podstatě není ani možno považovat takovýto prostor za bytovou jednotkou, mnoho luxusních bytů v centru města jsou spíše vhodné jako kancelář nebo atelier, nikoliv jako bytový prostor...kvalitní a zdravé bydlení nedělá z bytu jenom adresa...)
  • stav objektu, technické zařízení objektu (zateplení fasády, střechy, druh oken, stav rozvodů zdravotechniky a vytápění, výtahu)
  • kolaudace (poslední stav - zkolaudovaný; velkým problémem může být rozpor mezi stávajícím stavebním stavem oproti zkolaudovanému stavu - v případě požadavku dalších stavebních úprav mohou nastat velké legislativní komplikace)
  • výše poplatků do fondu oprav, jaký je stav financí družstva nebo SVJ s ohledem na nutné plánované stavební úpravy(nutnost pořídit nový výtah, zateplení střechy, výměnu oken, novou kotelnu apod. může nezanedbatelně zvýšit požadavek na fond oprav a celkově se velmi negativně promítnout k celkovým měsíčním nákladům)
  • celkové měsíční náklady (služby, energie, fond oprav)
  • bytové jednotky ve staré zástavbě s původními špaletovými okny a nezateplenou fasádou mají obvyklevelmi vysoké nároky na energie, nezřídka větší, než kolik jsou náklady na vytápění rodinného domu postaveného dle současně platné legislativy
  • dispozice bytové jednotky (z fotografií  a textového popisu by mělo být jednoznačně možno určit dispozici bytu, průchodnost pokojů atd.; provize realitního makléře nebývá zanedbatelná (60 - 120 tis. Kč),požadujte za své peníze kvalitní služby ! Pokud Vám makléř není schopen naskicovat dispozici bytu, resp. toto mít přiloženo již v inzerátu, není něco v pořádku. Nemovitosti by měl prodávat profesionál, základní technické znalosti a zdatnost (naskicovat dispozici, použitít různých jednoduchých a zdarma dostupných produktů, např. googleskektchup) by měla být samozřejmostí a netrvá to déle než 15-20 minut. Nenechte se nalákat "...to musíte vidět"
  • fotografie všech místností (pokud chybí fotografie koupelny či kuchyňského koutu, asi to znamená že je ve velice bídném stavu, ale proč se to dozvědět až na místě...)
  • fotografie domu z pohledu ulice, vnitřní společné prostory, chodba, výtah atd. (z těchto podružných informací se dozvíte spoustu informací, mj. lze odhadnout vztah sousedů k nemovitosti a předvídat tak, jak se Vám s nimi bude vycházet).

Pro vlastní byt je nutno se zaměřit na velké množství dalších technických detailů. Nemusí být vůbec chybou, pozvat si na prohlídku "toho pravého bytu - favorita" architekta, který Vám poradí nebo odhalí další skryté možnosti bytu, případně Vás varuje před skrytými hrozbami. Služba architekta nebývá zadarmo, avšak investovat řádově jednorázově částku jednoho až dvou tisíc Kč oproti tři sta šedesáti desetititisícovým splátkám  za hypotéku je skutečně zanedbatelné, avšak přínos těchto dvou tisícikorun může být milionový ;-).

Výše uvedené platí samozřejmě i pro výběr nemovitosti - rodinného domu. Tým projektantů a architektů naší projekční kanceláře Vám ochotně a nezaujatě může pomoci s výběrem Vašeho bydlení, případně následně pomůže s realizací rekonstrukce apod., zajištění potřebných povolení (zpracování projektové dokumentace) atd.

1-3 of 3